Kreditrechner

So benutzt du Kreditrechner

1. Gib Darlehensbetrag, Sollzins und anfängliche Tilgung in Prozent ein.
2. Stell die Zinsbindung ein und lies Monatsrate, Zinskosten und Restschuld am Ende der Bindung ab.
3. Ergänze eine jährliche Sondertilgung und sieh, wie viel Laufzeit und Zinsen das spart.

Wie wird die Monatsrate berechnet?

Ein Annuitätendarlehen hat eine gleichbleibende Rate. Innerhalb dieser Rate verschiebt sich das Verhältnis: Der Zinsanteil sinkt mit der Restschuld, der Tilgungsanteil wächst entsprechend.

In Deutschland wird die Rate nicht über eine Laufzeit vereinbart, sondern über die anfängliche Tilgung. Aus Sollzins und Tilgungssatz ergibt sich die Rate:

Monatsrate = Darlehensbetrag × (Sollzins + anfängliche Tilgung) / 12

Bei 300.000 € zu 3,5 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung sind das 300.000 × 0,055 / 12 = 1.375 € im Monat. Die Laufzeit ist damit nicht gewählt, sondern eine Folge: Bei diesen Werten wäre das Darlehen nach rund 25 Jahren getilgt.

Das ist der erste Unterschied zum angelsächsischen Modell, wo man eine Laufzeit von 30 Jahren wählt und die Rate daraus folgt. Hier wählt man die Tilgung, und die Laufzeit folgt.

Zinsbindung und Restschuld — der Punkt, den viele übersehen

Der Sollzins gilt nicht für die gesamte Laufzeit, sondern nur für die vereinbarte Zinsbindung: üblich sind 10, 15 oder 20 Jahre.

Danach ist das Darlehen nicht abbezahlt. Es bleibt eine Restschuld, die zu den dann geltenden Konditionen neu finanziert werden muss — die Anschlussfinanzierung. Wie hoch sie ausfällt, ist beim Abschluss bekannt und steht in jedem ordentlichen Angebot.

Die Zahlen zeigen das eigentliche Risiko einer deutschen Finanzierung: Nach zehn Jahren stehen bei 2 % Tilgung noch drei Viertel der Schuld offen. Steigen die Zinsen bis dahin deutlich, trifft das eine große Restschuld. Eine höhere anfängliche Tilgung oder eine längere Zinsbindung sind die beiden Hebel dagegen — beide kosten Geld, der eine sofort als höhere Rate, der andere als Zinsaufschlag.

Sollzins oder Effektivzins?

Der Sollzins ist der reine Zinssatz auf die Restschuld. Der effektive Jahreszins enthält zusätzlich die Kosten, die untrennbar mit dem Kredit verbunden sind, und ist deshalb höher.

Nach der Preisangabenverordnung muss der Effektivzins in jedem Angebot genannt werden, und für den Vergleich zweier Angebote ist er die richtige Zahl. Die Monatsrate berechnet sich dagegen aus dem Sollzins — genau deshalb steht hier der Sollzins im Rechner.

Nicht im Effektivzins enthalten sind die Kaufnebenkosten, und die sind in Deutschland erheblich: Grunderwerbsteuer je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %, Notar und Grundbuch zusammen rund 1,5 bis 2 %, dazu gegebenenfalls Maklerprovision. In Summe kommen leicht 10 bis 15 % des Kaufpreises zusammen, die aus Eigenkapital zu bezahlen sind — Banken finanzieren sie in der Regel nicht mit.

Sondertilgung und Vorfälligkeitsentschädigung

Wer außerplanmäßig tilgen will, braucht dafür eine Vereinbarung im Vertrag. Üblich sind 5 % der Darlehenssumme pro Jahr kostenfrei; manche Banken bieten 10 %, oft gegen einen kleinen Zinsaufschlag.

Ohne diese Vereinbarung kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen — einen Ausgleich für die entgangenen Zinsen. Bei laufender Zinsbindung kann das ein fünfstelliger Betrag sein, und das ist der wesentliche Unterschied zu den Vorfälligkeitsregeln in den USA oder Großbritannien.

Es gibt dagegen ein starkes gesetzliches Recht: Nach § 489 BGB kann ein Darlehen mit gebundenem Sollzins zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden — ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Wer 2015 mit zwanzigjähriger Zinsbindung abgeschlossen hat, konnte 2025 also kündigen und umschulden, wenn die Zinsen niedriger stehen. Dieses Recht lässt sich vertraglich nicht ausschließen.

Rechnerisch lohnt sich eine Sondertilgung immer dann, wenn der Sollzins über der Rendite liegt, die dasselbe Geld sicher anderswo bringt. Eine Tilgung zu 3,5 % ist eine steuerfreie, risikolose Rendite von 3,5 % — daran gemessen ist ein Tagesgeldkonto selten die bessere Wahl.

Warum tilgt die erste Rate so wenig?

Weil Zinsen auf die Restschuld anfallen, und die ist am Anfang am größten.

Bei 300.000 € zu 3,5 % entfallen von der ersten Rate über 1.375 € genau 875 € auf Zinsen und nur 500 € auf die Tilgung. Erst nach rund elf Jahren übersteigt der Tilgungsanteil den Zinsanteil.

Daraus folgt der wichtigste Hebel überhaupt: Jeder Euro, der früh getilgt wird, erspart die Zinsen darauf für die gesamte Restlaufzeit. Eine Sondertilgung im dritten Jahr wirkt um ein Vielfaches stärker als dieselbe Summe im achtzehnten.

Häufige Fragen