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Grundsteuer-Rechner
Grundsteuer nach dem Modell deines Bundeslands schätzen.
Was es macht. Die Grundsteuer wird seit 2025 nach neuen Regeln erhoben. Sie folgt der Formel Grundsteuerwert mal Steuermesszahl mal Hebesatz der Gemeinde — allerdings verwenden fünf Bundesländer eigene Modelle statt des Bundesmodells, sodass es keine einheitliche bundesweite Rechnung gibt.
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So benutzt du Grundsteuer-Rechner
- Wähl dein Bundesland — davon hängt ab, welches Modell gilt.
- Gib die geforderten Werte ein: je nach Modell Grundstücks- und Wohnfläche oder den Grundsteuerwert aus deinem Bescheid.
- Trag den Hebesatz deiner Gemeinde ein und lies die Jahresgrundsteuer ab.
Warum es keine einheitliche Formel gibt
Das Bundesverfassungsgericht erklärte 2018 die alten Einheitswerte für verfassungswidrig, weil sie auf Wertverhältnissen von 1964 im Westen und 1935 im Osten beruhten. Die Neuregelung gilt ab 2025.
Der Bund schuf ein Bundesmodell, ließ den Ländern über eine Öffnungsklausel aber die Möglichkeit eigener Regelungen — und fünf haben sie genutzt.
| Modell | Länder | Bemessung nach |
|---|---|---|
| Bundesmodell | Berlin, NRW, Sachsen, Brandenburg, SH, MV, RLP, Saarland, Thüringen, Bremen, Sachsen-Anhalt | Wert: Bodenrichtwert und statistische Miete |
| Flächenmodell | Bayern | Nur Fläche, unabhängig vom Wert |
| Bodenwertmodell | Baden-Württemberg | Nur Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert |
| Flächen-Lage-Modell | Hessen, Niedersachsen | Fläche mit Lagefaktor |
| Wohnlagemodell | Hamburg | Fläche mit Unterscheidung normale/gute Wohnlage |
Das hat spürbare Folgen. In Bayern zahlen zwei gleich große Wohnungen dieselbe Grundsteuer, ob in Schwabing oder auf dem Land. Im Bundesmodell zahlt die teurere Lage mehr. Wer beide Systeme vergleicht, vergleicht politische Entscheidungen, nicht Rechenfehler.
Die drei Faktoren
Alle Modelle folgen derselben Kette, nur der erste Schritt unterscheidet sich.
Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz
Den Grundsteuerwert hat das Finanzamt aus deiner Erklärung ermittelt und dir per Bescheid mitgeteilt. Die Steuermesszahl ist gesetzlich festgelegt und im Bundesmodell mit 0,31 Promille für Wohngrundstücke deutlich niedriger als früher — das gleicht die stark gestiegenen Werte aus.
Der Hebesatz kommt von der Gemeinde und ist der einzige Faktor, der sich jährlich ändern kann. Die Reform sollte aufkommensneutral sein: Gemeinden sollten ihre Hebesätze so anpassen, dass sie insgesamt nicht mehr einnehmen. Viele haben das getan, andere haben die Gelegenheit zur Erhöhung genutzt.
Für einzelne Eigentümer ist Aufkommensneutralität ohnehin kein Trost: Innerhalb einer Gemeinde verschiebt sich die Last, und wer vorher zu wenig zahlte, zahlt jetzt deutlich mehr.
Grundsteuer und Grunderwerbsteuer sind verschiedene Steuern
Die Namen ähneln sich, die Steuern haben nichts miteinander zu tun.
Die Grundsteuer ist eine jährliche Abgabe an die Gemeinde für das Halten eines Grundstücks. Sie trifft Eigentümer und ist bei vermieteten Objekten als Betriebskosten auf Mieter umlegbar — das ist der Grund, warum die Reform auch Mieter betrifft.
Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Kauf an, geht ans Land und beträgt je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises. Bayern liegt mit 3,5 % am unteren Ende, mehrere Länder bei 6,5 %.
Unterschieden wird außerdem Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliche Betriebe und Grundsteuer B für alle übrigen Grundstücke. Seit 2025 dürfen Gemeinden zusätzlich eine Grundsteuer C auf baureife, unbebaute Grundstücke erheben, um Spekulation zu verteuern.
Häufige Fragen
Wie berechne ich meine Grundsteuer?
Grundsteuerwert aus dem Bescheid mal Steuermesszahl mal Hebesatz der Gemeinde. Welcher Wert gilt, hängt vom Modell deines Bundeslands ab.
Warum rechnet Bayern anders?
Bayern nutzt die Öffnungsklausel und besteuert nur die Fläche. Die Lage spielt dort keine Rolle, im Bundesmodell schon.
Ist die Grundsteuer auf Mieter umlegbar?
Ja, als Betriebskosten. Deshalb betrifft die Reform auch Mieter, nicht nur Eigentümer.
Was ist der Unterschied zur Grunderwerbsteuer?
Die Grundsteuer fällt jährlich an, die Grunderwerbsteuer einmalig beim Kauf mit 3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland.
Kann ich gegen den Bescheid vorgehen?
Gegen den Grundsteuerwertbescheid innerhalb eines Monats mit Einspruch. Gegen den späteren Steuerbescheid der Gemeinde nur eingeschränkt.
Was ist die Grundsteuer C?
Ein erhöhter Hebesatz auf baureife, unbebaute Grundstücke. Gemeinden können ihn seit 2025 erheben, müssen aber nicht.
Werden meine Angaben übertragen?
Nein, die Schätzung läuft in diesem Tab.