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Calculadoras
Calculadora de hipoteca
Cuota, TAE y gastos de una hipoteca.
Qué hace. Esta calculadora da la cuota mensual y la TAE de una hipoteca. Incluye el reparto de gastos vigente desde la Ley 5/2019, que trasladó al banco casi todos los costes de constitución: un cambio que revirtió décadas de práctica y que todavía se recuerda mal.
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Cómo usar Calculadora de hipoteca
- Introduce el importe, el plazo y el tipo de interés.
- Elige tipo fijo, variable o mixto.
- Consulta la cuota, la TAE y el cuadro de amortización.
Quién paga los gastos desde 2019
La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario cambió el reparto, y sigue siendo lo que más se malinterpreta al comparar ofertas antiguas con actuales.
| Gasto | Quién lo paga |
|---|---|
| Notaría | el banco |
| Registro de la propiedad | el banco |
| Gestoría | el banco |
| Impuesto de actos jurídicos documentados | el banco |
| Tasación | el cliente |
| Copias de escritura que solicite el cliente | el cliente |
Antes de esta ley el cliente asumía prácticamente todo, lo que dio lugar a numerosas reclamaciones y sentencias sobre cláusulas de gastos en hipotecas anteriores. Si tu hipoteca es previa, puede que tengas derecho a reclamar parte de lo pagado.
Ojo con no confundir estos gastos con los de la compraventa, que son cosa aparte y sí corren por tu cuenta: el impuesto de transmisiones patrimoniales en vivienda usada —cuyo tipo fija cada comunidad autónoma— o el IVA en obra nueva, más la notaría y el registro de la propia compraventa.
La regla práctica: necesitas ahorros para la entrada y para los gastos de compraventa, no para los de la hipoteca.
Fijo, variable o mixto
La decisión que más condiciona la cuota a lo largo del préstamo.
En el tipo variable la cuota se revisa periódicamente según el euríbor más un diferencial. Sube y baja con el índice, de modo que asumes tú el riesgo de tipos. Las revisiones suelen ser anuales o semestrales.
En el tipo fijo la cuota no cambia en toda la vida del préstamo. Pagas por esa seguridad un tipo de partida más alto que el variable del momento.
El mixto combina ambos: unos años a tipo fijo y el resto a variable. Es un punto intermedio, y conviene mirar bien qué ocurre al terminar el tramo fijo.
No compares ofertas por el tipo nominal sino por la TAE, que incorpora comisiones y el coste de los productos vinculados.
Sobre las vinculaciones: el banco puede ofrecer una bonificación del tipo si contratas seguros, nómina o plan de pensiones. Está permitido ofrecerlas, y debe darte también la oferta sin ellas para que puedas comparar. Calcula si la bonificación compensa realmente el coste de lo que contratas, porque a menudo no lo hace.
Cuánto puedes pedir y amortizar antes
Dos límites prácticos condicionan la operación.
Los bancos suelen financiar hasta el 80 % del menor valor entre tasación y precio de compra, de modo que necesitas al menos un 20 % de entrada más los gastos de compraventa. Hay excepciones para determinados perfiles y avales públicos en algunos casos.
La cuota no suele superar en torno al 30-35 % de los ingresos netos del hogar, contando el resto de deudas. No es una norma legal como en Francia o Países Bajos, sino criterio de riesgo de cada entidad.
Sobre la amortización anticipada, la Ley 5/2019 limitó las comisiones y las restringió a los primeros años del préstamo, con topes distintos según sea fijo o variable. En muchos casos, amortizar no cuesta nada.
Al amortizar puedes elegir entre reducir cuota o reducir plazo. Reducir plazo ahorra más intereses; reducir cuota alivia el presupuesto mensual. Esta calculadora muestra ambos efectos.
Esto es informativo y no constituye asesoramiento financiero.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga los gastos de la hipoteca?
Desde la Ley 5/2019, el banco paga notaría, registro, gestoría e AJD. El cliente paga la tasación.
¿Cuánto necesito ahorrado?
En torno al 20 % de entrada más los gastos de compraventa, que son distintos de los de la hipoteca.
¿Fijo o variable?
El variable sigue al euríbor y traslada el riesgo a ti; el fijo cuesta más al inicio pero no cambia.
¿Debo contratar los seguros que ofrece el banco?
Puede bonificarte el tipo, pero debe darte también la oferta sin vinculaciones. Calcula si compensa.
¿Cuesta amortizar anticipadamente?
Las comisiones están limitadas y solo caben en los primeros años. Muchas veces no cuesta nada.
¿Se envían mis datos?
No.