Hypotheek- en leningcalculator

Hoe je dit gebruikt Hypotheek- en leningcalculator

1. Vul het leenbedrag, de rente en de looptijd in.
2. Kies annuïtair of lineair.
3. Bekijk de bruto en netto maandlasten en het verloop over de jaren.

Annuïtair of lineair

Het verschil zit in wat er met je maandlast gebeurt naarmate je aflost.

Bij een annuïteitenhypotheek blijft de bruto maandlast het hele jaar gelijk. In het begin bestaat die vooral uit rente en weinig aflossing; naar het einde toe draait dat om. Je netto lasten stijgen daardoor langzaam, omdat je steeds minder rente aftrekt.

Bij een lineaire hypotheek los je elke maand hetzelfde bedrag af. De maandlast begint hoog en daalt daarna gestaag, omdat je over een steeds kleinere schuld rente betaalt.

Over de hele looptijd betaal je bij lineair minder rente. De prijs daarvoor betaal je in de eerste jaren, precies wanneer de meeste mensen het krapst zitten. Dat is de reden dat annuïtair veruit het meest gekozen wordt.

Een aflossingsvrije hypotheek — alleen rente, geen aflossing — kan nog voor een deel van de som, maar geeft op nieuwe leningen geen renteaftrek. Bestaande aflossingsvrije hypotheken van vóór 2013 vallen onder overgangsrecht.

Bruto en netto: de aftrek en het forfait

De maandlast die je betaalt en de maandlast die je uiteindelijk kwijt bent, verschillen in Nederland flink van elkaar.

Twee dingen worden stelselmatig verkeerd ingeschat. Het eerste: je trekt alleen de rente af, niet de aflossing. Bij een annuïteitenhypotheek daalt het rentedeel elk jaar, dus je voordeel wordt elk jaar kleiner — de netto last aan het einde van de looptijd ligt merkbaar hoger dan aan het begin.

Het tweede: het eigenwoningforfait telt een percentage van de WOZ-waarde bij je inkomen op. Dat halveert bij een deel van de huizenbezitters het voordeel van de aftrek.

De precieze percentages en het maximale aftrektarief worden jaarlijks aangepast. Deze calculator laat het mechanisme zien; check de actuele cijfers bij de Belastingdienst voordat je er een besluit op baseert.

Wat je kunt lenen, en NHG

Twee grenzen bepalen de maximale hypotheek, en de laagste van de twee wint.

De eerste is de woningwaarde. Je mag maximaal 100% van de waarde van de woning lenen. Kosten koper, verbouwing en overdrachtsbelasting moet je dus uit eigen geld of uit een andere bron betalen.

De tweede is je inkomen. Wat je op basis daarvan mag lenen, volgt uit normen die jaarlijks worden vastgesteld en die rekening houden met rente, looptijd en huishoudsamenstelling. Studieschuld telt mee en verlaagt je ruimte.

Met Nationale Hypotheek Garantie krijg je meestal een lagere rente, omdat het risico voor de bank kleiner is. NHG kan alleen tot een grensbedrag dat jaarlijks wordt bijgesteld, en je betaalt eenmalig een premie.

Denk ook aan de overdrachtsbelasting: 2% is het normale tarief voor een eigen woning, er is een startersvrijstelling met leeftijds- en waardegrenzen, en voor woningen die je niet zelf gaat bewonen geldt een fors hoger tarief.

Voor lezers in Vlaanderen: dit is Nederlandse regelgeving. België kent geen hypotheekrenteaftrek in deze vorm — de woonbonus is in Vlaanderen afgeschaft — en werkt met registratierechten in plaats van overdrachtsbelasting.

Veelgestelde vragen