Impôt sur les plus-values

Comment utiliser Impôt sur les plus-values

1. Choisissez le type de plus-value : mobilière ou immobilière.
2. Saisissez le prix d’acquisition, le prix de cession et la durée de détention.
3. Consultez l’impôt dû et l’option la plus favorable.

Le prélèvement forfaitaire unique

Depuis 2018, les revenus du capital relèvent par défaut d’un taux unique, souvent appelé flat tax.

Il s’élève à 30 %, décomposés en 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. Il s’applique aux plus-values de cession de valeurs mobilières, aux dividendes et aux intérêts.

Vous pouvez opter pour l’imposition au barème progressif à la place. Cette option est globale : elle vaut pour l’ensemble de vos revenus du capital de l’année, et non poste par poste.

L’option n’est intéressante que si votre taux marginal est faible. Pour un foyer non imposable ou faiblement imposé, le barème peut coûter moins que 12,8 % d’impôt — les prélèvements sociaux de 17,2 % restant dus dans tous les cas.

Le plan d’épargne en actions bénéficie d’un régime propre : après cinq ans de détention, les gains sont exonérés d’impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux restant dus. L’assurance-vie dispose également d’un régime distinct plus favorable après huit ans.

Les plus-values immobilières

Un régime entièrement différent, avec des abattements qui aboutissent à une exonération complète avec le temps.

L’exonération de la résidence principale est totale et sans condition de durée : vendre le logement que vous occupez effectivement ne déclenche aucune imposition sur la plus-value.

Le décalage entre 22 et 30 ans surprend souvent : à 25 ans de détention, vous ne payez plus d’impôt sur le revenu sur la plus-value mais encore des prélèvements sociaux.

D’autres exonérations existent, notamment pour une première cession d’un logement autre que la résidence principale sous conditions, ou pour les cessions de faible montant.

Ce qu’il faut conserver

Contrairement aux Pays-Bas où la plus-value n’est pas imposée, la France impose le gain — ce qui rend le prix d’acquisition essentiel.

Conservez donc vos avis d’opéré, vos relevés de compte-titres et vos actes notariés. Sans prix d’acquisition justifié, l’administration peut retenir une base défavorable.

Pour l’immobilier, les frais d’acquisition et les travaux augmentent le prix de revient et réduisent donc la plus-value. Les travaux doivent être justifiés par factures d’entreprises ; les travaux réalisés soi-même ne comptent pas. Un forfait de travaux existe après un certain temps de détention.

Sur les valeurs mobilières, l’imputation des moins-values est possible sur les plus-values de même nature, l’année même et pendant plusieurs années suivantes. Encore faut-il les avoir déclarées l’année où elles sont réalisées.

Les crypto-actifs relèvent d’un régime propre pour les particuliers, avec imposition à la cession vers de la monnaie ayant cours légal. Ceci est informatif et ne constitue pas un conseil fiscal ; vérifiez sur impots.gouv.fr.

Questions fréquentes