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Calculateur de patrimoine net
Patrimoine net et l'IFI sur l'immobilier.
Ce que fait cet outil. Ce calculateur établit votre patrimoine net : l'ensemble de vos actifs moins l'ensemble de vos dettes. En France, une particularité mérite d'être connue : seul le patrimoine immobilier est imposé, pas le patrimoine financier.
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Comment utiliser Calculateur de patrimoine net
- Saisissez vos actifs à leur valeur actuelle.
- Saisissez vos dettes et capitaux restant dus.
- Consultez le patrimoine net obtenu.
L'IFI ne concerne que l'immobilier
C'est la spécificité française, et elle change complètement la lecture de votre bilan.
Depuis 2018, l'impôt de solidarité sur la fortune a été remplacé par l'impôt sur la fortune immobilière. Le changement n'est pas cosmétique : l'assiette a été réduite au seul patrimoine immobilier.
Concrètement, vos actions, vos fonds, votre PEA, votre assurance-vie en unités de compte et vos liquidités ne sont pas dans l'assiette. Vos biens immobiliers y sont.
L'imposition démarre au-delà d'un seuil de patrimoine immobilier net taxable, et le barème est progressif par tranches.
Le passif afférent aux biens imposables est déductible : le capital restant dû de vos emprunts immobiliers vient en déduction, avec des règles particulières pour les prêts in fine.
La résidence principale bénéficie d'un abattement sur sa valeur vénale, ce qui en exclut beaucoup de propriétaires.
Les parts de sociétés détenant de l'immobilier — SCI, SCPI, OPCI — sont concernées à hauteur de leur fraction immobilière, y compris quand elles sont logées dans une assurance-vie, ce qui surprend souvent.
Les seuils, le barème et les règles évoluent. Vérifiez la réglementation en vigueur ou faites-vous conseiller : cette page est informative et ne constitue pas un conseil fiscal.
Ce qu'il faut inscrire de chaque côté
La complétude fait la différence entre un chiffre et une information.
| Actifs | Passifs |
|---|---|
| Comptes courants et livrets | Capital restant dû du prêt immobilier |
| Assurance-vie, PEA, PER | Crédits à la consommation |
| Compte-titres | Crédit renouvelable |
| Biens immobiliers en valeur vénale | Prêts familiaux |
| Parts de société, SCPI | Impôts restant dus |
| Véhicules et biens de valeur | Charges de copropriété impayées |
Le PER mérite une mention : c'est un actif réel, mais bloqué jusqu'à la retraite hors cas de déblocage anticipé, dont l'acquisition de la résidence principale.
Évaluez l'immobilier à sa valeur vénale actuelle, pas au prix d'achat, et retranchez toujours le capital restant dû : votre patrimoine, c'est la part qui vous appartient réellement.
Et n'oubliez pas les dettes discrètes — le crédit auto, la réserve renouvelable qu'on utilise sans y penser, le tiers provisionnel à venir.
Ce que le chiffre vous apprend
Un chiffre isolé vaut peu ; la série sur plusieurs années vaut beaucoup.
Faites le calcul une fois par an à la même date, de préférence au 31 décembre, qui est aussi la date d'appréciation de l'IFI. Vous verrez la tendance et non un instantané.
L'indicateur le plus révélateur n'est souvent pas le patrimoine mais le taux d'épargne : la part du revenu qui reste. Il dit davantage sur les années à venir que le solde d'aujourd'hui.
Un patrimoine élevé fortement endetté n'est pas la même chose qu'un patrimoine moyen sans dettes. Regardez les deux colonnes séparément, pas seulement l'écart.
Surveillez la liquidité. En France, le poids de l'immobilier dans le patrimoine des ménages est important, et beaucoup de gens sont patrimonialement solides et financièrement à l'étroit chaque mois.
Et si vous vous comparez à des statistiques, regardez s'il s'agit d'une moyenne ou d'une médiane. En patrimoine, les deux divergent énormément, et la médiane décrit bien mieux la situation du plus grand nombre.
Questions fréquentes
Comment calcule-t-on le patrimoine net ?
Tous les actifs à leur valeur actuelle, moins toutes les dettes restant dues.
Mes placements financiers sont-ils taxés ?
Non. Depuis 2018, l'IFI ne porte que sur le patrimoine immobilier.
La résidence principale est-elle concernée ?
Elle entre dans l'assiette mais bénéficie d'un abattement sur sa valeur vénale.
Puis-je déduire mon prêt immobilier ?
Le capital restant dû afférent aux biens imposables est déductible, avec des règles propres aux prêts in fine.
Et les SCPI dans une assurance-vie ?
Elles sont concernées à hauteur de leur fraction immobilière, ce qui surprend souvent.
Mes données sont-elles transmises ?
Non.