Calculateur de TVA
Calculer la TVA aux taux français.
Calculatrices
Calculateur de crédit
Mensualité, TAEG et taux d’endettement.
Ce que fait cet outil. Ce calculateur donne votre mensualité et votre taux d’endettement selon les règles applicables en France : l’endettement se calcule assurance comprise, il est plafonné à 35 %, et la durée est limitée à 25 ans dans la quasi-totalité des cas.
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Comment utiliser Calculateur de crédit
- Saisissez le montant, la durée et le taux nominal.
- Ajoutez le taux d’assurance emprunteur et les frais.
- Comparez la mensualité et le taux d’endettement au plafond.
Les règles du HCSF : 35 % et 25 ans
Ces deux limites encadrent l’essentiel de la production de crédit immobilier en France, et elles ne sont pas négociables comme un taux.
Le taux d’effort est plafonné à 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise. C’est ce dernier point qui surprend : une assurance à 0,34 % pèse dans le calcul et peut faire passer un dossier au-dessus du seuil.
La durée est limitée à 25 ans, avec une possibilité d’aller jusqu’à 27 ans lorsque l’entrée dans le logement est différée par des travaux importants ou une construction.
Les banques disposent d’une marge de dérogation sur une part limitée de leur production, réservée en priorité à l’acquisition de la résidence principale et aux primo-accédants. Cette marge existe, mais elle est contingentée et ne se demande pas comme un droit.
Conséquence pratique : au-delà de 35 %, ce n’est pas « plus cher », c’est refusé. Un apport plus important ou une durée plus longue sont les leviers, pas la négociation.
Le taux d’usure
Une particularité française qui peut bloquer un dossier même quand la banque veut prêter.
Le taux d’usure est le taux maximal légal auquel un prêt peut être consenti. Il est calculé à partir des taux effectivement pratiqués au trimestre précédent et publié officiellement.
Ce plafond porte sur le TAEG, c’est-à-dire tout compris : taux nominal, assurance, frais de dossier, garantie, frais de courtage. Un dossier peut donc être refusé non pas parce que le taux est trop élevé, mais parce que l’assurance fait dépasser le plafond.
C’est ce qui pénalise le plus les emprunteurs présentant un risque de santé ou un âge élevé, dont l’assurance coûte cher : le coût de l’assurance les exclut mécaniquement.
Depuis la loi Lemoine, l’assurance emprunteur peut être résiliée et changée à tout moment, sans frais. Une délégation d’assurance à garanties équivalentes fait souvent baisser le TAEG de façon significative — c’est le premier levier à actionner, avant de négocier le taux nominal.
Ce que le TAEG contient
Comparer deux offres sur le taux nominal n’a pas de sens ; le TAEG est le seul chiffre comparable.
| Élément | Dans le TAEG |
|---|---|
| Taux nominal | oui |
| Assurance emprunteur | oui |
| Frais de dossier | oui |
| Garantie (caution ou hypothèque) | oui |
| Frais de courtage | oui |
| Frais de notaire | non — payés à part |
Les frais de notaire ne figurent pas dans le TAEG et ne sont pas finançables dans le prêt chez la plupart des banques : ils font partie de l’apport. Comptez de l’ordre de 7 à 8 % du prix dans l’ancien, et nettement moins dans le neuf.
Pensez aussi aux prêts aidés qui peuvent compléter le montage — le prêt à taux zéro pour les primo-accédants sous conditions, et certains prêts employeur. Leurs conditions évoluent régulièrement ; vérifiez ce qui est en vigueur.
Ces règles sont françaises. En Belgique et au Québec, l’encadrement du crédit et la fiscalité du logement sont différents.
Questions fréquentes
Quel est le taux d’endettement maximal ?
35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise.
L’assurance compte-t-elle dans le calcul ?
Oui, et c’est ce qui fait basculer beaucoup de dossiers.
Quelle durée maximale ?
25 ans, jusqu’à 27 ans en cas de travaux importants ou de construction.
Qu’est-ce que le taux d’usure ?
Le TAEG maximal légal. Un dossier peut être refusé parce que l’assurance fait dépasser ce plafond.
Puis-je changer d’assurance emprunteur ?
Oui, à tout moment et sans frais depuis la loi Lemoine, à garanties équivalentes.
Les frais de notaire sont-ils dans le TAEG ?
Non, ils se paient à part et font partie de l’apport.